不動産の売却後、売主が移転するまで買主から建物を借り受ける賃貸借契約をした家屋と敷地について、相続税評価上の「貸家・貸家建付地」に該当するかが争われた事案で、国税不服審判所は、一時使用のための賃貸借に当たるとして、貸家・貸家建付地としての評価減を認めなかった（令和8年3月11日裁決・情報公開による）。

　裁決書によると、問題となった土地と建物は、A社が被相続人に売却したもので、建物は昭和43年1月に新築され、その5年後に増築された鉄骨コンクリートブロック造4階建ての倉庫・事務所・居宅だった。

　被相続人は令和3年11月、A社との売買契約により不動産の所有権を取得し、引渡しを受けた。ただし、売買契約の特約では、引渡し後、A社が退去するまでの間、被相続人を賃貸人、A社を賃借人とする賃貸借契約を締結することとされていた。
　
　これに基づき、被相続人とA社は同年12月、第三者の仲介により、次のような賃貸借契約を締結した。

①賃貸借契約書の表題は「建物一時賃貸借契約書」。　
②賃貸借期間（第4条）は令和3年12月13日から令和4年5月31日までとし、期間満了をもって賃貸借契約は終了する。ただし、A社が延長を希望する場合、期間満了の1か月以上前に被相続人に通知することで、1か月単位で最長令和4年12月31日まで延長できる。
③建物や設備等の修繕が必要となった場合、その費用はA社が負担する（第11条、第27条）。
④契約終了後、A社は建物内の動産類等をすべて撤去の上、遅滞なく建物を明け渡し、名目を問わず、建物等について支出した金銭、移転料、立退料などを要求することはできない（第22条）。
⑤賃貸借契約書には、敷金や保証金など、被相続人のA社に対する債権を担保すべき金銭等の定めはなかった。

　その後、A社から解約の申入れがあり、賃貸借契約は令和4年2月28日をもって終了し、A社は同日、建物から退去した。この間に被相続人が死亡し、相続が開始した。

　相続人は、相続税の当初申告で、この不動産を貸家・貸家建付地として評価した。これに対し、所轄税務署は自用として相続税評価額を増額更正したため、相続人はこれを不服とし、国税不服審判所に対して貸家・貸家建付地として評価するよう審査請求した。

契約の目的・動機などで判断
約2か月半の賃貸期間も考慮

　争点は、問題の不動産が相続税評価上、「貸家・貸家建付地」に該当するかどうか。その前提として、A社との賃貸借契約が一時使用を目的としたものかどうかが問題となった。

　財産評価基本通達では、借地借家法の適用がある貸家・貸家建付地について評価減が認められている。一方、借地借家法40条「一時使用目的の建物の賃貸借」では、「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合」には、同法の借家に関する規定を適用しないと定めている。

　このため今回の事案では、A社との賃貸借契約が同条の「一時使用のための賃貸借」に該当するかどうかがポイントとなった。

　審判所は、財産評価基本通達93について、「借地借家法の適用がある貸家は同通達に基づいて評価される」とした。その上で、借地借家法40条の「一時使用のための賃貸借」に該当するかどうかについて、「賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から、当該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断されるか否かによるべきものである」との判断基準を示した。これは、最高裁昭和36年10月10日第三小法廷判決などの過去の判例に基づくものだ。